青岛作为重点二线城市，由于极大的发展潜能受到各界极大重视。代表青岛楼市行情的青岛房价自然备受关注。青岛房价经过2018年过山车式的先涨后跌之后一路保持下滑临近春节，直至上周出现2周连涨的数据，青岛楼市“小阳春”快来了吗？青岛购房落户认为春节前的暖场并非代表楼市转向，春节后开局的青岛楼市将迎来“博弈”、“血拼”一点都不为过！而最终的结果都将表现在青岛房价的变化上！

最近两周青岛房价出现“小阳春”

近日，国家统计局发布了2018年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2018年12月青岛新房、二手房价格涨跌互现，新建商品住宅销售价格环比上涨1.2%，二手住宅销售价格则环比下跌0.5%。

上周青岛二手房共计成交818套,环比上涨3.28%成交面积80235.19平方米,环比上涨7.31%，继前一周环比上涨后再次保持上涨行情。2019年的第2、3两周青岛新房、二手房交易量有回暖现象都是由于房价下调所致：房企节前保持暖场促销，二手房主急售降价换来些许成交量。但楼市整体转凉趋势未有根本转变！

2018年，楼市调控“最猛烈”的一年

用最猛烈这个词来形容2018年楼市调控政策还是稍显逊色，不过倒是非常形象的描绘了场景：据有关统计，2018年全年出台了438项楼市调控政策，青岛更是从2018年4月18日出台了史上最严的楼市调控政策。并且，自731政治局会议确定“坚决遏制房价上涨”的方针后，效果非常明显，对房价上涨预期起到很好的引导作用。

房价过快上涨给经济带来了虹吸效应，挤压实体经济明显，同时加大了居民的负债负担，因此，先压制住房价后为建立房地产长效机制赢得宝贵时间。也的确到了要打破过去几轮房价上涨怪圈，一扶就涨、一压就死，购房者更是买涨不买跌，摘掉政策市的帽子，让房地产回归市场，建立房地产长效发展机制，让房地产健康平稳的运行。

2019年，楼市“稳”字当先，政策“博弈”之年

保持楼市平稳已是共识！不允许房价大涨，同样也不会让房价暴跌，在房价总体稳定的状态下可以适当波动。在此前银行人士曾表态，在银行压力测试中，房价下跌了30%是没问题的。30%不是个小数字，比如房价1万元/平，翻倍到2万元/平，房价上涨了100%，此时下跌30%，就是6000元/平。当然，这部分增量借款人只占整个房贷的少部分，所以银行是有这个承受能力的。

据房产中介人士透露，有个别二手房业主在急于出手的情况下，青岛二手房房价已经有低于30%降价成交的。但这只是少部分业主，还是主要集中在城郊区范围。因为这的房子不能像市区内的房子还可以租出去。

因此，2019年开局楼市调控政策上出现了变化。就是对原先抑制房价“一刀切”的政策进行微调：一城一策，因势利导。但整体楼市调调是没有改变的，否则就又回到了老路。这次给楼市动手术的决心是没有变的。目前的格局是：中央把控全局，地方因城施策，可以对楼市进行微调，同时强调地方政府的主体责任！

但房地产对于经济的支撑作用太重要了！经济的支柱产业地位始终没有变！2019年经济形势严峻，面对的国内外环境复杂，因此，楼市调控政策具体能放松到何种程度，也是需要时间去验证的，体现了楼市调控政策PK经济的最终结果！

青岛自2018年上合峰会以来，表现了快速发展的势头，无论是从规划及实际项目引进等行动上都体现了大青岛格局，2019年更有取得国家中心城市的希望和决心。具备支撑房价的经济基础，也具备不断发展的势能！因此，青岛楼市被众多房企及投资者看好。但青岛房价目前下行比较明显，之前在抢人方面已经加大了扶持政策，但对于直接的楼市调控政策春节之前已经不会有什么大动作了，节后如果楼市继续深入调整，不排除青岛会对目前的限价、限购等政策进行调整。但最关键的还是要看房贷政策的调整力度，最近出现的银行对于首套、二套房贷利率小幅回调起不到实质性改善！

2019年，青岛房企“血拼”之年

青岛的发展潜能，吸引了众多房企，或原有规模不断扩大，或新杀入局，通过土地公开竞拍、存量土地购买、企业并购等方式进入青岛楼市。2018年青岛土地市场热度不减，虽然溢价率缩小，但整体获得735亿元土地收入的不错成绩。2019年出让土地基本是以底价成交，但还无一流拍地块，说明房企的拿地热情不减，虽然房企融资难，但不管是否是出于无奈，多拿地是众多房企能“活下去”的必经之路！

封堵房企融资渠道，堵截违规热钱流入房地产市场的方针没有改变。任何一项有利于实体经济的操作都被房企描绘成楼市松绑，实则最后是空欢喜一场。近期传闻房地产税要于2019年上会，并且2019年要建立房地产长效机制，种种迹象表明，长效机制建立之日，才是楼市大松绑之时！

从青岛供地情况来看，截止到现在，供地主要区域分布在黄岛区、城阳区、即墨区和胶州市。青岛市内四区有少量项目分别在崂山区、新市北和李沧区，仍然以二手房为主。现以传统大户黄岛区和城阳区为例简要介绍：

据不完全统计，2018年通过网上拍卖出让的黄岛、城阳住宅地块达81宗，加之之前成交、二级市场交易项目，2019年黄岛、城阳新盘或将迎来大爆发。

黄岛区方面，目前褔瀛装饰城项目、金色乐府、公元·景樾公馆、明珠庄园·养生谷等规划已发布，数千套房源已板上钉钉；保利源诚领秀山、领袖海两个项目已开始入市蓄客；海信·灵山湾占据前海一线优势地段，打造海信总部基地。融创藏马山新地块亦不少，西发牵手华润拿下的黄岛区两河路以东、山冯南路以南也备受期待。从区域发展走向变化来看，近两年西海岸沿滨海大道向原胶南军民融合区不断推进，2019年部分待入市地块也多数沿此线分布。

城阳区方面，和达集团一举拿下夏庄夏塔路周边13宗地块，规划配套也相对完善，比较值得期待；天一仁和女姑山项目规划已发布，规划1308户；青特置业流亭街道双流高架西、胶州湾高速南地块、高新区天一仁和悦湖锦府项目、城阳靖城路以东的昆仑府项目；高新区火炬路以北、规划中32号线以西等地块兼具位置、品牌优势，有望塑造区域标杆热盘项目。

相比春节之前各房企的温和暖场活动，真正拉开战场“厮杀”将在节后很快展开，在目前的市场情势下，刚需的数量是有限的，吃一个就会少一个！

2019年是房企债机制到期之年，据统计达到2260多亿元债券将于2019年偿还，回笼资金将是房企的主要任务！但房价上涨就好比是身上长的肉，现在非得逼自己手里拿着刀子来割自己身上的肉，多少心理会非常疼，但大家都清楚，谁对自己下的刀子狠，搭售的肉多谁就能先出货！

青岛房价的“血拼”或许就此拉开大幕，但作为现已买房市场主导地位的购房者是否能买账，那就让时间来证明一切吧！